มุมมองนักวิเคราะห์ กูรู

กองทุนอสังหาฯ

ความเสี่ยงของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ – ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

นักลงทุนที่รักความปลอดภัย แต่อยากได้ผลตอบแทนที่ดีมักจะมองหา กองทุนอสังหาริมทรัพย์ เหตุผล ก็คือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นเจ้าของหรือถือสิทธิการเช่าระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ที่มักจะมีรายได้ อยู่แล้ว? รายได้ที่ได้ก็มักเป็นรายได้ที่ค่อนข้างจะ? ?แน่นอน?? เพราะมักเป็นรายได้ค่าเช่า? ?ระยะยาว?? ลูกค้าที่มาเช่าก็มักจะ ?อยู่ยาว??? และที่สำคัญ?? กำไรที่อสังหาริมทรัพย์ทำได้นั้น? จะส่งต่อให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนโดยไม่ต้องเสียภาษี? คิดแล้วเป็นผลตอบแทนปีละประมาณ? 7-8% หรือมากกว่านั้น? และนี่เป็นผลตอบแทนในปีแรกๆ? เท่านั้น?? อนาคตค่าเช่าอาจจะปรับเพิ่มขึ้นและผลตอบแทนก็อาจจะสูงขึ้น? ฟังดูแล้วมีแต่เรื่องดีๆ?? ความเสี่ยงในการลงทุนต่ำกว่าหุ้นมาก ขณะที่ผลตอบแทนดูเหมือนจะพอๆ? กัน? แต่ผมเองก็ยังมีข้อที่ยังไม่ค่อยแน่ใจตามประสา Value Investor ที่ไม่ยอมเชื่ออะไรง่ายๆ? และต้องระมัดระวัง? โดยเฉพาะกับอะไรที่? ?ดีเกินไป? ข้อสังเกตและความคิดของผม ก็คือ

หนึ่ง? ถ้ามันดีมากจริงๆ? เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำไมเอาทรัพย์สินมาขายให้กองทุน? เก็บเอาไว้? ?กินเอง?? ไม่ดีกว่าหรือ อย่างไรก็ตาม? ข้อนี้ก็มีข้อโต้เถียงได้ว่า? เจ้าของอาจจะต้องการเงินเพื่อเอาไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ และไม่อยากจะกู้เงินมากเกินไป? นอกจากนั้น? การขายเข้ากองทุนทำให้ไม่ต้องเสียภาษีนิติบุคคล ซึ่งทำให้โครงการมีมูลค่าเพิ่มขึ้น? เหนือสิ่งอื่นใดเจ้าของก็มักจะยังตามไปถือหน่วยลงทุนประมาณ 30% ซึ่งเป็นการแสดงให้เห็นว่า? กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการลงทุนที่ดีจริง? และที่เขาขายนั้นก็เพราะต้องการสิทธิประโยชน์ด้านภาษีและเรื่องของการระดม เงินเป็นหลัก? ไม่ใช่การขายเพื่อทำกำไรกับคนที่เข้ามาถือหน่วยลงทุน? ในความเห็นของผม? ผมคิดว่าข้อโต้เถียงนั้นก็มีเหตุผล? อย่างไรก็ตาม? มันก็อาจจะมีหลายโครงการเช่นกันที่เจ้าของโครงการนั้น ขายโครงการในราคาที่สูงเกินกว่าที่ควรเป็นให้กับคนถือหน่วยลงทุน โดยวิธีการที่ซับซ้อนและผู้บริหารกองทุนก็? “ตามไม่ทัน”สอง? เจ้าของโครงการนั้น? หลังจากที่ขายโครงการเข้ากองทุนแล้ว? เขาก็ยังเป็นผู้จัดการทรัพย์สินนั้นอยู่โดยมีสัญญาผูกพันยาวนาน?? หลายๆ? โครงการ? เจ้าของโครงการก็เป็นผู้เช่าหลักเอง? ดังนั้น? มันก็มีสิ่งที่เรียกว่า? Conflict of Interest หรือผลประโยชน์ทับซ้อนหรือขัดแย้งกัน? นั่นคือ? ในฐานะที่เป็นผู้บริหาร? เขาควรที่จะเรียกค่าเช่าให้สูง เพื่อให้กองทุนมีกำไรมาก?? แต่ในฐานะผู้เช่า? เขาก็ต้องการเช่าในราคาที่ต่ำ? โดยธรรมชาติ? เขาก็จะต้องดูว่าผลประโยชน์ทางไหนจะมากกว่า โดยทั่วไป? ผมคิดว่าผลประโยชน์ในแง่ของการเป็นผู้เช่าจะสูงกว่าผลประโยชน์ที่เป็นเจ้า ของหน่วยลงทุนเพียง 30%? ดังนั้น? ความเสี่ยงของผู้ถือหน่วยลงทุน ก็คือ? หลังจากที่สัญญาเช่ารอบแรกที่มักจะต้อง ?ยุติธรรม? กับกองทุน หมดลง? การต่อสัญญาใหม่นั้นผมก็ไม่ใคร่แน่ใจว่าทุกอย่างยังเหมือนเดิมหรือไม่

สาม? สัญญาเช่ารอบแรกตอนขายโครงการให้กับกองทุนนั้น? เจ้าของโครงการก็มักจะต้องทำให้มันดูดีมาก? เช่น? มีคนเช่าค่อนข้างเต็ม? รายได้จากค่าเช่าค่อนข้างดี? ซึ่งจะทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ผลตอบแทนถึง 7-8% ขึ้นไป?? และถ้าโครงการทำไม่ได้ในปีแรกๆ?? บ่อยครั้งเจ้าของโครงการยังมีการ? ?รับประกันรายได้ขั้นต่ำ? จำนวนหนึ่งเพื่อที่จะทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนมั่นใจ? อย่างน้อยเป็นระยะเวลา 2-3 ปี ว่า จะได้ผลตอบแทนอยู่บ้างถ้าโครงการทำรายได้ไม่เป็นไปตามที่คาด? ด้วยเหตุนี้? นักลงทุนที่มักไม่มองอะไรไกลๆ? ก็จะสบายใจและยอมควักเงินซื้อหน่วยลงทุนนั้นในราคาที่อาจจะสูงเกินไป

สี่? กองทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวน ไม่น้อยเป็นสัญญาเช่าระยะยาว หรือที่เรียกว่าเป็นการ? ?เซ้ง?? ในช่วงที่สัญญายังอยู่? ผลตอบแทนก็มักจะค่อนข้างดี? แต่เมื่อหมดสัญญาเซ้งซึ่งอาจจะอีก 15-20 ปี ทรัพย์สินนั้นก็จะต้องตกเป็นของเจ้าของที่ดินเดิม มูลค่าของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ หมดลงหรือเหลือน้อยมาก? และแม้ว่าจะมีคำปลอบใจว่าอาจจะต่อสัญญาได้? แต่การต่อสัญญานั้น ก็คงต้องจ่ายค่าเซ้งใหม่ซึ่งจะเป็นเงินมหาศาล? ดังนั้น? การได้ต่อสัญญาจึงมีความหมายน้อยมาก? ความเสี่ยงเรื่องนี้ก็เช่นกัน? เป็นเรื่องที่ยังอยู่ไกล? ดังนั้น นักลงทุนหลายคนก็มักจะไม่ค่อยสนใจ? แต่สำหรับ Value Investor แล้ว? เราสนใจ? เพราะที่ดินนั้น? ถ้าเป็นของเราหรือของกองทุน? ยิ่งเวลาผ่านไปมูลค่ากลับมากขึ้น?? แต่ถ้าเป็นสัญญาเซ้งยิ่งนาน? มูลค่าหรือราคากลับลดลงจนเป็นศูนย์เมื่อหมดสัญญา

ห้า ในช่วงที่มีการขายโครงการเข้ากองทุนนั้น?? หลายๆ? โครงการเป็นโครงการที่ค่อนข้างใหม่? ดังนั้น?? ความจำเป็นที่จะต้องซ่อมแซมตัวอาคารและโครงสร้างต่างๆ?? นั้นจะมีน้อยมาก? นั่นทำให้กำไรของโครงการหรือกองทุนจะมีมากกว่าปกติ? และดังนั้น ราคาโครงการก็สามารถตั้งไว้สูงได้ โดยที่ทำให้ผู้ซื้อหน่วยลงทุนยังได้ผลตอบแทนปีละ 7-8%? แต่กำไรนี้จะยั่งยืนหรือไม่ก็ยังไม่แน่ใจหากว่าในเวลาต่อมาโครงการจะต้อง เริ่มมีการตกแต่งหรือซ่อมแซมอาคารใหม่?? อย่างไรก็ตาม? ก็มีข้อโต้แย้งว่า? เมื่อเวลาผ่านไป? ค่าเช่าก็อาจจะเพิ่มขึ้น? ดังนั้น? กำไรก็จะยังคงเดิมหรือเพิ่มขึ้นได้? ประเด็นนี้? เรายังไม่ทราบ? เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดยังค่อนข้างใหม่? เวลาเท่านั้นที่จะบอก

หก? ความเสี่ยงทางด้านการตลาด? นั่นคือ? จำนวนคนเช่าและราคาค่าเช่านั้น? แม้ว่าบางโครงการเช่น? โครงการห้างสรรพสินค้าที่มีชื่อเสียงอาจจะมีความเสี่ยงน้อย? แต่หลายๆ? โครงการก็ต้องถือว่ามีความเสี่ยงพอสมควรทีเดียว? ประเด็น ก็คือ? โครงการที่เขาจะนำมาขายเข้ากองทุนนั้น?? เขาก็จะต้องเอาโครงการหรือทรัพย์สินที่มีคนเช่าเต็ม หรือค่อนข้างเต็มและได้ค่าเช่าค่อนข้างจะดีอยู่แล้วมาขาย ซึ่งจะทำให้เขาขายได้ในราคาที่ดี? แต่ใครจะไปรู้ว่าอนาคตนั้นจะดีต่อไปหรือไม่ โดยเฉพาะเมื่อสัญญาเช่าหมดลง? เหนือสิ่งอื่นใด? นี่ก็อาจจะคล้ายๆ? กับหุ้น? IPO หรือหุ้นเข้าตลาดใหม่ ๆ? ที่เจ้าของ? ?แต่งตัว?? หรือทำให้กำไรของบริษัทดูดีผิดปกติ เพื่อจะได้นำมาขายให้คนอื่นในราคาที่สูงเกินพื้นฐานเหมือนกัน? ดังนั้น? ก่อนที่จะซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์? ต้องดูให้แน่ใจว่าอนาคตของทรัพย์สินจะหาคนเช่าได้แน่นอนในราคาที่ไม่ลดลง

สุดท้ายก็คือความเสี่ยงอื่นๆ? โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สิน? ว่า จะมีโอกาสที่ทรัพย์สินจะถูกรอนสิทธิหรือไม่? รวมถึงการแข่งขันทางธุรกิจจากโครงการอื่นๆ? ที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคตและถ้ามีจะกระทบกับทรัพย์สินของกองทุนอย่าง รุนแรงได้? เหล่านี้เป็นตัวอย่างที่ผมพอจะนึกออก? แต่ที่จริงแล้ว ยังอาจจะมีอะไรต่างๆ ที่เรายังนึกไม่ถึง? อย่าลืมว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นเรื่องที่ยังค่อนข้างใหม่? ดังนั้น ความเสี่ยงจึงมากกว่าหลักทรัพย์อย่างอื่น? ว่าที่จริงเมื่อเร็วๆ? นี้ ก็มีกองทุนหนึ่งที่เกิดปัญหาขึ้นมาแล้ว และผมคิดว่ามันคงไม่ใช่ปัญหาสุดท้าย? ข้อสรุปของผม ก็คือ? ถ้าจะซื้อ? เราควรซื้อกองทุนอสังหาฯ ที่เราเข้าใจธุรกิจของโครงการจริงๆ? และถ้าจะให้ดีเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอง? ไม่ใช่สัญญาเช่าระยะยาว

ที่มา BangkokbizNews

บทความที่ท่านอาจสนใจ

เรื่องที่คุณอาจสนใจ  สวัสดิ์ หอรุ่งเรือง กับ วสันต์ โพธิพิมพานนท์

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *