ยุทธศาสตร์ บริษัทจดทะเบียน

PF พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อนาคตดีมีแววสวย

เกาะติดอนาคต ‘พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค’หลังเข้าถือหุ้นใหญ่ ‘ไดโดมอน กรุ๊ป’ ชายนิด โง้วศิริมณี ผู้บริหารฉายา ‘แม้วเก้าชีวิต’ ยันอนาคตสดใส

ภาระ หนี้สินที่สูง และผลการดำเนินงานที่เติบโตไม่สม่ำเสมอในแต่ละปี ได้สะท้อนไปที่มูลค่าหุ้น บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่ถูกตลาดตีมูลค่า “ค่อนข้างต่ำ” กว่าที่ควรจะเป็นมาก นับเป็น “จุดอ่อน” ของหุ้นตัวนี้มาโดยตลอด และเป็นสิ่งที่ ชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค พยายามหาทางออกด้วยการแตกแขนงการเติบโตไปยังธุรกิจใหม่หวังเป็นรายได้มา เลี้ยงตัวเองได้ในระยะยาว

“วันนี้ราคาหุ้น PF ยังไม่สะท้อนรายได้ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต เมื่อทุกอย่างลงตัวรับรองว่ารายได้และกำไรของเราจะโดดเด่น หรือเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ” ชายนิด โง้วศิริมณี ผู้บริหารที่ได้รับฉายา “แม้วเก้าชีวิต” เชียร์ให้นักลงทุนซื้อหุ้นบริษัทของเขาอย่างเปิดเผย

เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2554 พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีการเคลื่อนไหวที่สำคัญ บริษัทมีมติเข้าซื้อหุ้นเพิ่มทุนของ บมจ.ไดโดมอน กรุ๊ป (DAIDO) จำนวนไม่เกิน 363.82 ล้านหุ้น คิดเป็น 88.06% ราคาหุ้นละ 1.10 บาท และซื้อหุ้น DAIDO อีกไม่เกิน 49.33 ล้านหุ้น จากผู้ถือหุ้นเดิมทุกรายผ่านการทำคำเสนอซื้อหุ้นทั้งหมด

ขณะเดียวกันยังอนุมัติขายหุ้น บริษัท เซ็นเตอร์พ้อยท์ ช็อปปิ้ง มอลล์ จำกัด ทั้งหมดที่บริษัทถืออยู่ 5 ล้านหุ้น คิดเป็น 100% (โดยเซ็นเตอร์พ้อยท์ได้เรียกชำระค่าหุ้นแล้วรวม 400 ล้านบาท) ให้แก่ ?ไดโดมอน? ?โดยพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จะรับชำระค่าหุ้นเซ็นเตอร์พ้อยท์ด้วยหุ้นเพิ่มทุนของไดโดมอน เป็นการโยกย้ายทรัพย์สินกันด้วยเทคนิคทางบัญชี

เบื้องหลังของดีลนี้ กัมพล ตติยกวี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และผู้ถือหุ้นใหญ่ บมจ.ไดโดมอน กรุ๊ป คนคุ้นเคยต่อสายตรงเชิญชายนิด มาซื้อหุ้น DAIDO เพื่อร่วมกันปรับปรุงโครงสร้างธุรกิจให้มีความแข็งแกร่ง โดยจะพลิกจากธุรกิจร้านอาหารญี่ปุ่นที่มีทั้งหมด? 4? แบรนด์? คือ ไดโดมอน, ยาสุกิ, อูมามิ และมิตะเกะ มาทำธุรกิจ ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ มอลล์ แล้วเอาหุ้นกลับเข้ามาซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ในภาพใหม่ ส่วนธุรกิจร้านอาหารญี่ปุ่นจำนวน 26 สาขาทั่วประเทศ ก็ขายให้กับ บมจ.ฮอท พอท ซึ่งมีเป้าหมายเข้าตลาดหุ้นเหมือนกัน

มองเผินๆ เกมนี้ “วิน-วิน” 3 ฝ่าย (PF, DAIDO, ฮอท พอท) แต่ก็มีข้อโต้แย้งจากที่ปรึกษาทางการเงินอิสระที่มองว่าพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค “ซื้อแพง” ราคาเหมาะสมของหุ้น DAIDO ที่มีแต่ “โครง” มีค่าแค่หุ้นละ 0.37 บาท แต่ชายนิดยอมจ่ายถึงหุ้นละ 1.10 บาท ส่วนราคาเซ็นเตอร์พ้อยท์ ช็อปปิ้ง มอลล์ ควรขายที่หุ้นละ 85.10 บาท แต่ก็ใจดีขายไปแค่หุ้นละ 80.04 บาท ตีความได้ว่าพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค น่าจะ “เสียเปรียบ

ชายนิด โง้วศิริมณี เปิดห้องประชุมชั้น 17 อาคารวรสมบัติ ย่านถนนพระราม 9 เล่าที่มาที่ไปให้กรุงเทพธุรกิจ BizWeek ฟังว่า หลังพูดคุยกับ กัมพล ตติยกวี เพียง 2-3 เดือน ก็ตัดสินใจซื้อหุ้น DAIDO ทันที ที่สนใจเพราะไดโดมอน เคลียร์หนี้สินจนเหลือน้อย ตัวเลขทางการเงินเกือบทุกตัวเป็นบวกหมดแล้ว อย่างงวด 9 เดือนปี 2554 มีรายได้รวม 198 ล้านบาท กำไรสุทธิ 3.03 ล้านบาท มีหนี้สิน 63.38 ล้านบาท

“ตอนนี้ถ้าจำไม่ผิดพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ถือหุ้น DAIDO ประมาณ 50% ผมอยากถือหุ้นประมาณ 70% อนาคตอาจจะขอซื้อจากผู้ถือหุ้นรายอื่นๆ เท่าที่ผมวิเคราะห์พบว่าการพัฒนาเป็นศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ มอลล์ จะทำให้ผลประกอบการของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ คิดดูธุรกิจนี้มันสร้างรายได้สม่ำเสมอเงินเข้าตลอด 7 วัน”

ระหว่างนี้ชายนิด อยู่ระหว่างจัดทำแผนธุรกิจพัฒนาศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ มอลล์ เพื่อนำไปเสนอผู้ถือหุ้น DAIDO เท่าที่พูดคุยเบื้องต้นผู้ถือหุ้นทุกรายแฮปปี้ เห็นด้วยกับสิ่งที่เรากำลังจะทำ จริงๆ แล้วแผนธุรกิจต้องเสร็จเมื่อ 1-2 เดือนก่อน แต่เนื่องจากติดปัญหาน้ำท่วมทำให้ต้องเลื่อนออกไป แต่หากไม่มีอะไรผิดพลาดประมาณต้นปี 2555 เสร็จแน่นอน

สำหรับแผนธุรกิจฉบับย่อ บิ๊กเพอร์เฟคฯ บอกว่า จะขายสาขาร้านอาหารญี่ปุ่นประมาณ 20 แห่ง (ให้กับฮอท พอท) เพื่อนำเงินมาเป็นทุนในการก่อสร้างศูนย์การค้าขนาดเล็ก-กลาง โดยวางแผนจะสร้างศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ มอลล์ ปีละ 1-2 แห่ง มูลค่าลงทุนหลัก “ร้อยล้านบาท” ต่อแห่ง เน้นใกล้เส้นทางรถไฟฟ้า

ในปี 2556 ทุกคนจะเห็นพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ขึ้นศูนย์การค้า 3 ชั้น 2 แห่งแรกแถวย่านสาทร และเส้นแอร์พอร์ต จากนั้นในปี 2557 จะขึ้นโครงการย่านพระราม 9 เพราะบริษัท เซ็นเตอร์พ้อยท์ ช็อปปิ้ง มอลล์ มีที่ดินประมาณ 10 ไร่ อยู่ตรงข้ามห้างบิ๊กซี? เอ็กซ์ตร้า ปัจจุบันที่ดินปล่อยเช่าให้สถานีบริการน้ำมันปิโตรนาส คาดว่าศูนย์การค้าตรงพระราม 9 จะมีขนาดใหญ่มูลค่าลงทุนหลัก “พันล้านบาท”

เรื่องที่คุณอาจสนใจ  JUBILE ยูบิลลี่ 3 ปีย้ายไป SET

ถามถึงแนวโน้มรายได้ของธุรกิจใหม่ ชายนิด กล่าวว่า ตอนนี้ยังไม่สามารถประเมินได้เพราะยังทำแผนไม่เสร็จ แต่เชื่อมั่นว่าไดโดมอน จะทำให้ผลประกอบการของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เพิ่มขึ้นแน่นอน

สำหรับธุรกิจของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ชายนิด ตั้งเป้าไว้ว่า ภายใน 5 ปีข้างหน้านี้ หากยังไม่รวมรายได้จากศูนย์การค้าไลฟ์สไลต์ มอลล์ เชื่อว่าพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคจะมีกำไรสุทธิทะลุ 800 ล้านบาท ทำลายสถิติสูงสุดที่เคยทำได้ในปี 2551 และอาจมียอดรับรู้รายประมาณ 20,000 ล้านบาท และมียอดขายราวๆ 20,000 ล้านบาท

“ภายใน 5 ปีนี้ เราตั้งเป้าจะสร้างยอดขายราวๆ 2,000-3,000 ล้านบาทต่อแบรนด์ต่อปี ปัจจุบันมีทั้งหมด 9 แบรนด์ แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 3 แบรนด์ ได้แก่ เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ, เพอร์เฟค เพลส และเพอร์เฟค พาร์ค ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด 2 แบรนด์ ได้แก่ เดอะ เมทโทร และเดอะวิลล่า คอนโดมิเนียม 4 แบรนด์ ได้แก่ เมโทร สกาย, เมโทร พาร์ค, ไอคอนโด และยูนิลอฟท์”

สำหรับทิศทางที่จะเกิดขึ้นหลังจากนี้ บริษัทจะมุ่งเน้นเปิดคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด ซึ่งเริ่มปรับตัวมาตั้งแต่ปี 2553 โดยในปี 2555 อาจมีสัดส่วนยอดขายคอนโดมิเนียม 50% เพิ่มขึ้นจากปี 2554 ที่มีสัดส่วน 30% และมีสัดส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์-บ้านแฝด 50% ลดลงจาก 70% ในปี 2554 เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคเริ่มเปลี่ยนแปลงไป ส่วนใหญ่หันมาสนใจซื้อคอนโดมิเนียมมากขึ้น “ยิ่งน้ำท่วม คนยิ่งสนใจคอนโด”

นอกจากนี้ บริษัทจะเน้นกระจายโครงการไปตามทำเลใหม่ๆ รวมถึงต่างจังหวัด เช่น เชียงใหม่ นนทบุรี และสมุทรปราการ เป็นต้น เพราะในอนาคตย่านดังกล่าวจะเป็นเมืองขนาดใหญ่ รถไฟฟ้ากำลังจะไปถึง โดยมีเป้าหมาย จะพยายามเปิดโครงการใหม่ปีละ 10 โครงการขึ้นไป จากปัจจุบันมีอยู่ 27 โครงการ

ชายนิด กล่าวว่า กำไรขั้นต้นของคอนโดมิเนียมจะอยู่ที่ 33% บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝดอยู่ที่ประมาณ 35% ยอดขายที่มากขึ้นจะทำให้เกิดเรื่องดีๆ 2-3 เรื่อง เช่น อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) จะลดลงต่ำกว่า 1 เท่า จากตอนนี้อยู่สูง 1.6 เท่า ขณะที่ค่าใช้จ่ายจะลดลงจาก 20% เหลือ 15% เป็นต้น

สำหรับแนวโน้มธุรกิจปี 2554 ค่อนข้าง “พลาดเป้า” แน่นอนแล้ว เขาบอกว่า พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อาจมียอดขายเพียง 10,000 ล้านบาท จากเป้ายอดขาย 14,000 ล้านบาท โดย 9 เดือนมีรายได้แล้ว 6,200 ล้านบาท พิษน้ำท่วมครั้งนี้อาจทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักชั่วคราว

“ผมยังหวังว่าเมื่อทุกอย่างกลับเข้าสู่ภาวะปกติ เราจะมีผลประกอบการดีกว่าเดิม” ชายนิดกล่าว พร้อมทั้งบอกด้วยว่า ช่วงที่ผ่านมาพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ได้ปรับเปลี่ยนทีมบริหารให้มีอายุน้อยลง โดยเฉพาะทีมปฏิบัติการในกลุ่มคอนโดมิเนียม จากเดิมมีอายุเฉลี่ย 50 ปีขึ้นไป ตอนนี้มีอายุเฉลี่ย 40 ปี เพื่อความคล่องตัวและรวดเร็ว

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็น ?Negative? หรือ ?ลบ? จาก ?Stable? หรือ ?คงที่? ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังคงอันดับเครดิตองค์กรของบริษัทที่ระดับ BBB- ซึ่งสะท้อนถึงความอ่อนแอทางการเงินของบริษัทซึ่งเป็นผลมาจากอัตราส่วนเงิน กู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่อยู่ในระดับสูง และสภาพคล่องทางการเงินที่ตึงตัว

ผลกระทบจากวิกฤติอุทกภัยครั้งรุนแรงที่เริ่มมาตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554 อาจทำให้ความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในทำเลที่เผชิญกับน้ำท่วมอย่าง หนักชะลอหรือหยุดชะงัก ประกอบกับสถานะทางการเงินของบริษัทที่ค่อนข้างอ่อนแออาจยิ่งส่งผลให้สภาพ คล่องทางการเงินของบริษัทในปีถัดไปยิ่งลดลงไปอีก

ดังนั้น อันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากความต้องการที่อยู่อาศัยในโครงการ ของบริษัทไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ภายใน 6-12 เดือนข้างหน้า และหรือบริษัทไม่สามารถบริหารสภาพคล่องทางการเงินได้อย่างเพียงพอในการจ่าย ชำระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้า

ทริสเรทติ้งระบุว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554 รายได้ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3% เป็น 6,275 โดยสาเหตุหลักมาจากรายได้จากทาวน์เฮ้าส์ที่เพิ่มขึ้น รายได้จากบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมก็เพิ่มขึ้น ในขณะที่รายได้จากการขายที่ดินลดลง ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทยังคงต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยส่วนใหญ่ โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเท่ากับ 11.30% ในปี 2553 และ 14.36% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2554
ขณะที่ในช่วง 9 เดือนแรกปีนี้ บริษัทซื้อที่ดินเพิ่มและมีการลงทุนที่มากขึ้น โดยเฉพาะในโครงการคอนโดมิเนียมทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุน ของบริษัทยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มเป็น 60.62% ในปี 2553 และ 62.32% ณ สิ้นเดือนกันยายน 2554 จาก 48.73% ในปี 2552

จากวิกฤตอุทกภัยครั้งใหญ่ที่เริ่มส่งผลกระทบต่อพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในเดือนตุลาคม 2554 ทำให้คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะชะลอลงโดยเฉพาะในทำเลที่เผชิญกับปัญหาน้ำ ท่วมอย่างหนัก นอกจากนี้ อุตสาหกรรมยังคงมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ตลอดจนแรงกดดันด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นหากนโยบายการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำของ รัฐบาลมีผลบังคับใช้ และภาระหนี้ของผู้ประกอบการที่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีกระยะ หนึ่ง

บทความที่ท่านอาจสนใจ

เรื่องที่คุณอาจสนใจ  JAS จัสมิน 5 ปีข้างหน้า

One thought on “PF พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค อนาคตดีมีแววสวย

  1. ผมนับถือผู้จัดทำเว็บนี้มากครับ เป็นเว็บที่ครอบคลุมมากเรื่องการลงทุนหุ้น ไม่ว่าจะเป็นข้อมูลข่าวสาร ความรู้พื้นฐาน บทวิเคราะห์หุ้นรายตัว เศรษฐกิจ และอื่นๆอีกมากมาย

    ผมเขียนคอมเม้นนี้ขึ้นมาเพื่อขออนุญาตนำเว็บไซต์นี้ไปแนะนำต่อในโพสของบล็อกผมครับ เพราะผมเชื่อว่าเว็บนี้มีประโยชน์ และอยากให้เว็บนี้เป็นที่รู้จักในหมู่นักลงทุนมากขึ้นครับ

    บทความที่ผมจะเขียนเกี่ยวกับเว็บนี้น่าจะมีหัวข้อว่า “เว็บดีๆเกี่ยวกับการลงทุนที่คุณควรรู้จัก” ครับผม

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *