ยุทธศาสตร์ บริษัทจดทะเบียน

UV ยูนิเวนเจอร์ ห่านทองคำในพอร์ต เจ้าสัวเจริญ

เจ้าสัวเจริญ กำลังเดินเกมรุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหนัก ปาร์คเวนเชอร์-ดิ อีโคเพล็กซ์ บนถนนวิทยุ หัวหอกสำคัญ ยูนิเวนเจอร์

บมจ.ยูนิเวนเจอร์ ของสองพี่น้อง ฐาปน สิริวัฒนภักดี และ ปณต สิริวัฒนภักดี กำลังซุ่มแปลงโฉมที่ดินบริเวณหัวมุมถนนเพลินจิต-วิทยุ พัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์สำนักงานเกรดเอ และโรงแรมระดับ 5 ดาว สูง 33 ชั้น ปาร์คเวนเชอร์-ดิ อีโคเพล็กซ์ ออน วิทยุ มูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท

โครงการนี้ยูนิเวนเจอร์ใน ฐานะเจ้าของโครงการจะเป็นผู้บริหารภาพรวมโครงการทั้งหมด และปล่อยเช่าพื้นที่ในส่วนโรงแรมให้กับ บริษัท ทีซีซี ลักซ์ชูรีโฮเทลส์ แอนด์ รีสอร์ท จำกัด โดยมีธนาคารกสิกรไทยสนับสนุนสินเชื่อ 1,800 ล้านบาท ตามหมายกำหนดการโครงการจะพัฒนาแล้วเสร็จภายในเดือนกันยายนปี 2554

มีกระแสข่าวว่าเจ้าสัวเจริญไม่ค่อยปลื้มผลงานบริษัท ทีซีซี แคปปิตอล แลนด์ มากนัก ขณะเดียวกันก็ตั้งความหวังไว้สูงกับโครงการปาร์คเวนเชอร์ พร้อมเตรียมรวบรวมอสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมดในพอร์ตที่ลงทุนไว้จัดตั้ง เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หลังได้กำไรงามจากกองทุนไทยคอมเมอร์เชียลอินเวสเม้นต์ (TCIF) เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารสำนักงาน “เนชั่น ทาวเวอร์”

ธนพล ศิริธนชัย กรรมการผู้จัดการ บมจ.ยูนิเวนเจอร์ เปิดเผยกับ กรุงเทพธุรกิจ BizWeek ว่า ความไม่สงบทางการเมืองไม่ส่งผลต่อโครงการปาร์คเวนเชอร์ ที่จะเปิดส่วนของสำนักงานให้เช่าในเดือนสิงหาคม ปี 2554 และในเดือนมีนาคม ปี 2555 ถึงจะเปิดส่วนของโรงแรม

หลังเปิดโครงการนี้ไปแล้ว 3-4 ปี บริษัทมีแผนที่จะออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ตามกลยุทธ์ใหม่ของคุณเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่กำลังรวบรวมพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ในมือเข้าระดมทุนผ่านพร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์ ทั้งหมด ภายหลังประสบความสำเร็จ (ติดใจ) กองทุนอาคารเนชั่น ทาวเวอร์ ที่ออกโดย บลจ.กรุงไทย

“ถ้าเอาโครงการปาร์คเวนเชอร์ไปออกกองทุนจริงเชื่อว่าจะได้รับผลตอบรับ อย่างท่วมท้นแน่ เพราะโครงการนี้คาดว่าจะมีผลตอบแทนการลงทุน (IRR) ถึง 13-15% ต่อปี อาจจะน้อยกว่าโครงการอื่นๆ ของคุณเจริญที่ได้ผลตอบแทนประมาณ 20% แต่นั่นเป็นการซื้อหนี้เสียมาทำ..ต้นทุนย่อมถูกกว่า”

ธนพล ให้ข้อมูลว่าตลาดสำนักงานให้เช่าตอนนี้ค่าเช่าบ้านเราถูกกว่าสิงคโปร์ และฮ่องกง มาก ส่วนคอนโดมิเนียมถูกกว่าถึง 3 เท่า แถมระยะ 3-4 ปีหลังมานี้แทบไม่มีซัพพลายสำนักงานในเขตเมืองชั้นใน (CBD) เกิดใหม่เลย

?เรามองโครงการปาร์คเวนเชอร์ เป็น Good Time Investment ตอนวิกฤติคนอื่นชะลอแต่เราลุย ราคาวัสดุก่อสร้างก็ไม่แพง เชื่อว่าจะคืนทุนทั้งหมดได้ภายใน 10 ปี?

ในระยะยาวเขามองว่า การพัฒนาออฟฟิศให้เช่าเหมาะสมที่สุด ยิ่งถ้ามีโรงแรมอยู่ด้วยจะยิ่งเอื้อประโยชน์กันได้แถมยังให้ผลตอบแทนดีกว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยด้วย ในอนาคตถ้าเศรษฐกิจฟื้นตัวเต็มที่ปัญหาการเมืองไม่มีแล้ว มูลค่าโครงการมีแต่จะ “ขึ้น”

สำหรับแผนธุรกิจของบริษัทร่วมทุนกับแอลพีเอ็น บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ (UV ถือหุ้น 60%)? มีแผนเปิดสองโครงการในไตรมาสสามปีนี้ มูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท อยู่ระหว่างพิจารณาซื้อที่ดินภายใต้งบ 400 ล้านบาท บริเวณห่างจากรถไฟฟ้า 1-1.5 กิโลเมตร ราคาขาย 1.5-2 ล้านบาท ปีนี้คาดว่าจะมียอดขาย 2,600 ล้านบาท จากโครงการยู ดีไลท์ @ จตุจักร สเตชั่น และ ยู ดีไลท์ @? ห้วยขวาง สเตชั่น ส่วนปีหน้าตั้งเป้ายอดขายที่ 3,000 ล้านบาท จากสองโครงการใหม่

ส่วนเรื่องเงินลงทุน ตอนนี้บริษัทยังกู้เงินน้อยมากมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน 0.4-0.5 เท่า อนาคตถ้าขยายธุรกิจมากๆ อาจกู้ให้เต็มเพดานที่ 1 เท่า ซึ่งเป็นอัตราปกติ โดยไม่มีแผนการเพิ่มทุนรบกวนผู้ถือหุ้นแน่นอน…ปีหน้าเราตั้งเป้ายอดขายจาก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวอีก 20% และน่าจะเป็นตัวเลขนี้ได้ทุกๆ ปี

ธนพล บอกว่าบริษัทมีกลยุทธ์ในการบริหารโครงการโดยเน้นกระบวนการทำงานที่รวดเร็ว ทั่วไปแล้วคอนโดมิเนียมต้องมีอัตรากำไรขั้นต้น 30-35% บวกค่าการตลาดทำให้มีอัตรากำไรสุทธิ 10% ถึงจะคุ้ม แต่ส่วนใหญ่ใช้เวลาสร้าง 3 ปี ของยูนิเวนเจอร์ขอ กำไรขั้นต้นแค่ 25-30% แต่สร้างเสร็จในปีเดียวตัวกำไรสุทธิก็ยังดีกว่าเพราะเราใช้ระบบพันธมิตรกับ ผู้รับเหมา ในกลุ่มผู้ประกอบการระดับกลางเหมือนกันถือว่าเราสร้างได้เร็วที่สุดแล้ว

ส่วนธุรกิจสังกะสีออกไซด์ (ธุรกิจหลักเดิม) เป็นรายได้ที่เข้ามาเรื่อยๆ ปีละพันล้านบาท เรามีเป้ารักษามาร์เก็ตแชร์ไว้ที่ 50% มองว่าตลาดยังโตอยู่ถ้ารัฐบาลยังคงแผนที่จะให้ไทยเป็นดีทรอยท์ของเอเชียความ ต้องการยังไงก็มี

สำหรับแนวโน้มผลประกอบการปี 2553 เขาบอกว่า บริษัทได้ปรับเพิ่มรายได้รวมเป็น 2,200 ล้านบาท จากปีก่อน 1,360 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโต 60% โดยรายได้จะมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 50% และธุรกิจสังกะสีออกไซด์ 50% แต่ในปี 2554 สัดส่วนรายได้จะมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 70% และสังกะสีออกไซด์ 30% และปี 2555 อสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มเป็น 80%

ธนพล เล่าว่า ส่วนตัวเป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์คนหนึ่งชอบซื้อที่ดินและคอนโดมิเนียม เป็นชีวิตจิตใจ โดยจะเข้าไปจองซื้อโครงการในทำเลดีที่กำลังก่อสร้างอยู่ (ราคาจะขึ้นหลังก่อสร้างเสร็จ) จะให้ผลตอบแทนดีกว่าโครงการเก่า เมื่อสร้างเสร็จก็จะปล่อยให้เช่าต่อ แถมได้ผลตอบแทนดีกว่าฝากแบงก์ (ได้ 2 ต่อ กำไร+ค่าเช่า)

ส่วนการลงทุนหุ้นส่วนใหญ่จะลงทุนผ่านกองทุนรวมมากกว่าเพราะไม่มีเวลาเล่น รายวัน แต่ก็มีซื้อหุ้นบิ๊กแคปตัวใหญ่เก็บระยะยาว ส่วนตัวจะชอบลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากกว่าหุ้นเพราะจับต้องได้ โดยเฉพาะอาคารชุดที่น่าจะให้ผลตอบแทนหวือหวาได้อีกนาน นักลงทุนสามารถเลือกได้ว่าจะลงทุนระยะยาวโดยการซื้อแล้วปล่อยเช่าหรือขายใบ จองเพื่อเก็งกำไรทันทีก็ได้

“คอนโดมิเนียมถ้าแบรนด์ดีๆ และอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพซื้อไว้ปล่อยเช่าให้ผลตอบแทน 7-8% ต่อปีสบายๆ ดีกว่าฝากแบงก์..เชื่อผมซิ!” เซียนอสังหาริมทรัพย์ยืนยัน

บทความที่ท่านอาจสนใจ

เรื่องที่คุณอาจสนใจ  ยุทธศาสตร์ CIMBT จะใหญ่กว่า BBL

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *